——新動能與舊壓力交織，深圳辦公樓市場向多元化、高質量方向發展

深圳2026年1月15日 /美通社/ -- 全球領先的多元化專業服務與投資管理公司高力國際（納斯達克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）近日對2025年深圳優質辦公樓租賃市場做出了回顧與展望。

在全球經濟面臨貿易保護主義升級與地緣沖突持續的復雜局面下，2025年中國經濟展現出強勁的內生韌性，全年GDP增速預計穩定在5%左右，對全球增長貢獻率維持在30%以上。作為全國經濟與科技創新的核心引擎，深圳積極落實"經濟大市挑大梁"的政策導向，以創新驅動為核心，推動新質生產力加速成長。2025年前三季度，戰略性新興產業增加值占GDP比重已攀升至44.1%，機器人、低空經濟與空天技術等領域增勢尤為顯著，同比增幅分別達31.4% 和 30.4%，顯示出強勁的創新活力。與此同時，盡管外部環境嚴峻復雜，深圳外貿仍保持動力與活力，2025年跨境電商賣家線上交易額突破1萬億元人民幣，"跨境電商+產業帶" 促進貿易和產業協同增效。

蓬勃發展的多元產業不僅構筑了深圳經濟的堅實底座，也為辦公樓市場帶來了活躍的租賃需求。2025年深圳甲級辦公樓凈吸納量約42萬平方米，位居一線城市之首；優質研發辦公市場凈吸納量則達64萬平方米，活躍的需求在多元化產業空間持續落地。

從需求結構看，科技、貿易為市場帶來重要支撐。2025年互聯網科技在甲級寫字樓中成交占比32%，依然是核心驅動力量。值得關注的是，硬科技企業基于多元化業務擴張所產生的新租與擴租需求正逐步釋放，為市場注入了顯著的復蘇信心。跨境電商的蓬勃發展，推動出海企業、平臺運營到跨境支付、物流貨運等產業鏈關聯企業對優質辦公空間的需求，形成了顯著的服務生態聚集效應。此外，政策層面亦有創新。2025年9月，深圳發布新規，允許存量商業、辦公、旅館等用途相互臨時轉換，為市場多元化發展提供了制度支持。在此背景下，下半年酒店在辦公樓的租賃需求顯著增長，成為帶動市場去化的一個重要因素。

市場分化趨勢持續深化。在甲級寫字樓市場，前海全年凈吸納量近25萬平方米，全市占比近60%，以較高的性價比優勢成為熱門成交區域。后海全年凈吸納量占比約15%，伴隨區域多個科技及金融企業總部大樓投入使用、高端商業文體設施日益完善，其商務價值正獲得更多優質企業認可。

在優質研發辦公市場，坂雪崗科學城、留仙洞全年凈吸納量分別占比42%、26%，空置率同比均下降約9個百分點，租金同比跌幅分別為0.9%、2.2%，為各子市場中最低降幅。二者以較高的"新動能"產業集聚度，呈現出獨立于全市辦公樓市場整體下行的韌性行情，凸顯產業生態成熟度對辦公樓去化的關鍵作用。

盡管新增需求逐步釋放為市場帶來曙光，但供應高峰之下租金仍處于下行通道。2025年末，深圳全市甲級寫字樓平均凈有效租金約132.2元/平方米/月，同比下降12.3%，租金同比降幅逐季收窄；優質研發辦公凈有效租金約84.1元/平方米/月，同比下降7.4%。盡管主動下調租金的存量項目數量趨于減少，但受個別項目的經營壓力與結構性市場因素影響，整體租金水平仍延續下行趨勢。

展望未來，深圳優質辦公市場的發展將深度嵌入國家與城市宏觀戰略藍圖，在機遇與挑戰并存的背景下，走向一條以產業動能升級、區域分化加劇和資產運營升維為核心的發展路徑。

一方面，作為我國"新動能"產業發展的重要引擎，人工智能、半導體、具身智能等硬科技產業的迅猛發展將為優質產業空間提供核心需求支撐。這些產業不僅自身具有強擴張性，還通過產業鏈協同效應，激發上下游企業如硬件供應鏈、數據服務、科創平臺等的辦公需求，形成"硬科技+生態圈"的復合增長模式。同時，深圳作為"外貿第一城"，其跨境經濟生態將為辦公市場提供持續增量。隨著深圳深化"五外聯動"機制、擴大制度型開放，外貿新業態與先進制造業的融合將進一步強化，支撐優質辦公空間的去化。

另一方面，供應層面挑戰不容忽視。未來三年，預計深圳市場化租賃的甲級寫字樓供應量或超300萬平方米，研發辦公約160萬平方米。這將使空置率持續高位運行，租金預計在L形底部徘徊。市場去化進程則取決于各區域與新興產業的鏈接強度，產業集聚度高、產業生態完善、配套成熟的子市場將率先企穩，形成獨立于整體下行的韌性行情。

高力國際認為業主方的競爭焦點正從單純的價格戰轉向資產運營與產業生態服務能力的提升。提供重要的附加價值將是項目脫穎而出的關鍵。總體來看，市場正處于深度調整與重構期，雖然整體挑戰不小，但新興產業帶來的結構性機會為市場的長遠健康發展奠定了基礎。

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